賃貸経営の基礎知識

第23回 老朽化アパートと相続対策

講師:太田 美奈氏(タクトコンサルティング)

ローンの返済や減価償却が終わっている「老朽化アパート」は、所得税が高い資産です。

ローンの返済や減価償却が終わっている「老朽化アパート」は、所得税が高い資産です。

老朽化が進んだアパートは、「空室」「賃料下落」などの賃貸経営のリスクをストレートに受けるケースが多く、更に建物の維持と入居者確保のための「修繕費用」もかさみ、オーナー様にとっては頭の痛い問題です。しかし、不安定ながらも収入がある一方で、新築時に組んだローン( 借入金) 残高も減少していますので、修繕費用とのバランスはありますが、収益面からは一見、優良資産に思えます。しかしローン( 借入金) 残高が減少し、更に減価償却が終了しているとなると、節税効果はなくなり、逆に所得税の他、住民税、場合によっては事業税も増加するといった現象が現実に起きてきます。

ご所有の資産を分析して「相続税額」をあらかじめ知り、有効な対策を行いましょう。
賃貸経営ができるような大きな土地を所有されている場合、相続税額も大きいので、事前の対策がとても重要です。相続税の納付方法には、?原則的方法( 金銭による一時納付) ?延納(?の金銭による一時納付は無理でも、将来の収入により相続税額を分割すれば金銭納付することが可能な場合の納付方法) ?物納と3つの選択肢があります。

「納税用資金」を、現金または換金できる土地などで準備できる場合は良いのですが、それらがない場合、何らかの対策が必要です。賃貸住宅は換金性が悪い資産( 入居者との賃貸借契約が存在するので、安易に更地として土地を売却することができない) ですので、相続発生以前に周到な準備をしていなければ税務署が受付けてくれません。※ まずは、資産分析を行い、どのような対策を講じるかを専門家と一緒に検討されることをお勧めいたします。
※平成18 年度の物納制度の大改正により、物納は難しくなりました。

修繕費用がかさみ、賃料が下落。さらに空室や不良入居者が増加する。

老朽化したアパートは税制面だけでなく、賃貸経営の根幹自体も大きく揺さぶってきます。右の写真はJR 中央線の「荻窪」駅より徒歩10 分という好立地に12 所帯の賃貸住宅をご所有されていたIオーナーの物件です。以下はIオーナーのコメントです。

「建物が古くなると、入居者の入れ替え時にかかる内装費用、消耗品の交換などのコストがかかり過ぎて、こ のままでは経営として成り立たない と思い、建替えをしようと考え、いろいろな建築会社 と打合せを始めました。しかし、鉄骨造やRC 造の3階建ては非常に建築費が高く、ローンを組むにも非常に負担がかかり悩んでいたところに、住友不動産の2×4 建築なら、木造 でありながら耐火性・耐震性が高い3階建ての賃貸住宅が建てられ、鉄骨造やRC造などと比べコストも抑えられることを知り、お願いすることにいたしました。実際に出来上がった建物をみてみますと、外観のセンスも非常に良く、内装や設備の充実度など近隣の賃貸 住宅と比較しても負けないモノを創っていただいたと100%満足しています。」
〈物件概要〉 所在地:杉並区清水 建物:312.20 ? 地上3 階建て/ 17 世帯

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