鎌倉ガーデンプロジェクト

オーナーの株式会社日ノ樹様は、首都圏に商業ビルや賃貸マンションを20棟余を所有・管理をされている昭和30年設立の老舗の不動産賃貸会社。同社の経営理念は、｢安心、安全、良質、環境に配慮した不動産をお客様に提供し、お客様から信頼される企業であるよう最善を尽くす。｣であり、 この4 つのキーワードは日ノ樹様の不動産開発における基本軸でもあります。

上場企業の社宅として契約をしていたRC 造４階建ての再開発

株式会社日ノ樹様は鎌倉市植木にＲＣ造4階建ての建物を所有されており、長年上場企業に社宅として賃貸していました。社宅契約をしていた企業の都合により解約することとなり、跡地の再開発計画が浮上してきました。計画地へのアクセスはＪＲ東海道線の大船駅または、藤沢駅からのバス便。駅前の超一等地ではありませんが、ファミリー層を中心とした分譲・賃貸マンションや戸建住宅が立ち並ぶ緑豊かな住環境でもあります。将来的な都市計画を見ると、計画地の近隣にある「武田薬品工業」が、新研究所の建築計画を公表（2011年3月開業予定）したことと、計画地より徒歩5 分の距離に湘南鎌倉総合病院の開設が予定され（2010年9月開院予定）、更に大船駅と藤沢駅の中間地点に武田薬品の新研究所が位置していることから新駅構想もあり、同地周辺の就業人口増加と、それに伴う住宅需要が見込まれ、当該計画地は大きな変貌を遂げることが予想されています。

株式会社日ノ樹様と住友不動産の出会い。そして住友不動産のご提案。

当該計画地の再開発を検討されていた同社の専務取締役が、住友不動産が横浜市磯子区で手掛けた2×4工法によるペット共生型の集合住宅が紹介されている、土地有効活用関連の書籍を書店で手にとられお問合せをいただいたのがきっかけで再開発のお手伝いをさせていただく運びとなりました。住友不動産のご提案は、住み心地がよい豊かな自然環境に着目。住環境を特に重視して、建物と自然との調和を意識した『緑化計画』を配した上で、湘南地域では特に需要の高い『ペット共生型集合住宅』のご提案を行いました。

『鎌倉ガーデン』が2009年12月にグランドオープン！

株式会社日ノ樹様は、この提案こそが同社の4 つの経営理念を具現化するプロジェクトであるとご納得され、数社のプレゼンテーションの中から当社のプレゼンテーションをご採択いただきました。計画時から2年の時を経て、2009 年12 月には「壱番館」・「弐番館」の2棟の建物と、ドッグランスペース・お花見広場、そして100本以上の植栽に囲まれた「鎌倉ガーデン」が遂にグランドオープンを迎えました。湘南エリアでひときわ輝きを放つ、人と環境に優 しい「ペット共生型住宅」の完成です。

《物件概要》鎌倉ガーデン
■計画地/ 神奈川県鎌倉市植木
■全体敷地面積/1,859.21 ?（562.40坪）
■壱番館：木造３階建共同住宅（2×4 工法）戸数：9 戸（48.03 ?〜 52.17 ?）　2LDK
■弐番館：木造３階建共同住宅（2×4 工法）戸数：12戸（46.07 ?〜 47.56 ?）　2DK
■付帯設備：平面駐車場・ドッグランスペース・お花見広場
物件ホームページ：http://www.advance-real.co.jp/new/kamakuragarden/ichibankan/

老朽化・滞納問題・収益性・建物管理。オーナー様の悩みを一気に解決！

練馬区富士見台にアパート３棟と駐車場を経営されていたN様は、築40年を経過した老朽化アパートの建物の傷みや、入居者の質の低下によるゴミ問題をはじめとする近隣との関係や、滞納 トラブル等で悩まれており、現状を打開すべく住友不動産が主催する賃貸経営セミナーに参加。個別相談をお受けいただきました。

住友不動産では収益改善のご提案をさせていただきました

現状分析と綿密な市場調査を重ねた結果、建物の老朽化に伴う修繕費用や駐車場の収益性及び空室や滞納問 題など、深刻度合いが非常に高い一方で、立退き費用と解体費用を加えても充分に収益が上昇するプランの構築が可能なことから、思い切って立退きを含む建替えによる収益改善のご提案をさせていただきました。最大で12所帯のアパート建築が可能でしたが、市場調査の結果、同地域ではゆとりのある間取りのニーズが高いことから、広めの10世帯の賃貸住宅をご提案。建物も将来的にメンテナンスコストが大幅に軽減でき る光触媒タイルを全面に採用して高級感を演出。予てからの心配事であった建物の管理も、新たな管理会社をご紹介し、近隣の方々とも積極的にコミュニケーションを図りながら、ゴミ集積場などの問題をクリア。完成お引渡し後すぐに満室となり大変喜んでいただきました。

〈物件概要〉　所在地：東京都練馬区土地：284.67?建物：275.56 ?　地上2階建て/10世帯

実例集はこちらhttp://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=78

太陽と雨の力で汚れを落とす光触媒タイルがこれからの賃貸住宅の標準仕様

賃貸住宅で高い収益率を保ち続けるには、空室を出さない魅力ある建物を創ること。住友不動産がご提案する賃貸住宅はアパートでありながら、全面に光触媒タイルを採用した高級仕様の賃貸住宅。※総タイル貼りの賃貸住宅は、グレード感が高く競合物件との差別化を図ることができ高い入居率を維持しています。
更にオーナー様にとってうれしいのが、建物の維持コストを大幅に削減できること。建物や設備は経年と共に必ず傷みが生じてきます。そのまま放置をしておくと、賃貸住宅としての魅力が薄れ、相場をはるかに下回った賃料設定をしなければ入居率が下がり、収支のバランスが崩れてきます。魅力ある賃貸住宅を維持することは、高賃料を維持することに直接つながりますので、｢建物外観のアンチエイジング対策」を図ることは、建物の一生を左右するほど重大なポイントなのです。
※タイル以外の外装材でのご提案も致します。

メンテナンス費用を抑えることで収益性も安定

通常の外壁であれば、建築後8 年〜 10年程度で外壁塗装の塗り直しをしなければならなく、必要経費ではありますがかなりの出費が予想されます。住友不動産がご提案している光触媒タイルは、太陽と雨の力で恒久的に汚れを落とし、いつまでも美観を損なわないといった利点があり、メンテナンス費用を大幅に削減することが可能となりました。建築後10年程度経過すると、新築時の賃料も若干低下してくる時期とも重なります。必要経費が抑えることができる「光触媒タイル」は、安定した収益を確保するための大きな原動力と言っても過言ではないでしょう。

「総タイル貼り」仕様の賃貸住宅は、入居者にも好感触で入居率が高い

通常入居希望者が部屋を決める際、内見する物件数は３〜４件程度と言われています。このときに、この部屋(物件)にしよう！という決め手になるのが、建物の第一印象です。総タイル貼りの賃貸住宅はグレード感があり、入居希望者から見た第一印象は大変高くなっています。｢賃料下落｣を招く第一の理由は空室です。高賃料を維持するためには｢空室｣を出さないことが必須条件で、入居者から選ばれる賃貸住宅を創ることが、安定した賃貸経営の実現につながります。

賃貸経営はバラ色ではありません

賃貸経営を始める理由は、「老後の収入を考えて」「相続税対策」「収入の少ないお子様の生活基盤のため」など、様々なケースがありますが、新築当初は何も問題なく、着実に豊かな将来が訪れると描いていた方も多いことかと思います。
しかし賃貸経営は長きに亘る壮大な事業ですので、年を追うごとに様々なリスクにも直面します。入居者のニーズに合わせた全面リフォームや、老朽化に伴う建物のメンテナンスコストの増加などが挙げられます。
賃貸経営は、株式投資や他の金融投資などと比べると比較的低リスクな投資と言われています。しかし、建物を新築時のまま放置すると、空室が急に目立ち出し、さらにその空室を埋める為に、相場をかなり下回る賃料設定を行わざるをえず、その結果、入居者の質が落ち、家賃の支払いが滞るなど様々な問題を抱える事にも繋がります。賃貸経営を健全に運営するには、いかにリスクと正面から向き合い、適切な対処を行うかが重要で、 結果、より資産価値を高めることにも繋がります。

空室のリスク・賃料不払いのリスク・賃料減額のリスク

賃貸住宅の建築（建替えも含む）を考える際、とかく建築コストや建物のデザイン・設備などに目がいきがちですが、それらと同様またはそれ以上に経営の勝敗を左右するポイントが、建築後に抱える「リスク」の問題です。

一括借上げ(サブリース・家賃保証)も万全ではありません

賃貸経営のリスクというと、「空室リスク」「賃料不払いリスク」「賃料減額リスク｣などがありますが、近年多くの賃貸経営オーナーが選択している「一括借上げ（サブリース）」にもリスクが潜んでいます。サブリース会社がアパート一棟を丸ごと借り上げ、それを入居者に転貸する方法で、空室や賃料不払いなどのリスクをサブリース会社が負ってくれる点が安心ですが、築年数の経過や近隣の相場によって賃料が下がる「賃料減額リスク」は、どのサブリース契約でもヘッジ（回避）できないのです。

賃料減額のリスクは「空室」の問題と比例しますので、そのリスクと上手に付き合うためには、 入居者の獲得力の強いサブリース会社（管理会社）を見極めることがとても重要となります。

住友不動産では・・・

高品質かつ低コストな建物( ハードウェア) を弊社が提供し、入居者募集する営業面( ソフトウェア）は強力な仲介力を誇るサブリース会社( 管理会社)、すなわちお部屋探しをする人がまっさきにホームページで探す会社をオーナー様に紹介するシステム※をとっています。その会社と賃貸借契約( 管理委託契約)をダイレクトに行っていただくことで、オーナー様の収益を高水準で確保することを可能にしました。建物の建築と入居者募集を あえて分離するエキスパートスタイル、それが住友不動 産の高収益ロジックの原点なのです。

※住友不動産はオーナー様のご希望により管理会社をご紹介申し上げますが、どの管理会社をご選定されるかどうかはオー ナー様の任意となります。オーナー様のリスク判断により管理会社をお選びください。

事業を閉鎖されて賃貸経営に専念。収益のアップが大きなテーマ！

葛飾区小菅に重量鉄骨造4階建ての賃貸マンションを所有されていたM様は、同時にアルミ成型工場の経営をされていましたが、ご自身の年齢と後継者問題、更に不透明な時代背景も重なり、事業の閉鎖を考えられていました。

時代の変革による「後継者不足」や｢景気の落ち込み」は、日本全体で社会問題化されており、昨今では「老舗」と言われる企業においても「廃業」といった活字 が新聞に掲載されることも珍しくはありません。是非 とも国や地方自治体の早急な対策を期待したいところ です。

さて、M 様は、ご所有の賃貸マンション( 重量鉄骨造4 階建て) の老朽化に伴うメンテンスに多 大な費用が発生するため、建替えも同時にご検討されていました。
生業であられるアルミ成型工場を廃業されることと重なったため、本プロジェクトの最大のテー マは建替え後の収益向上。住友不動産の提案は、2×4 工法による3 階建ての賃貸住宅。綿密な 市場調査を行った結果、広めの１Kニーズが高いことがわかり、1K(約30?)を12 所帯入れた プランのご提案を行いました。

投資コストは他の工法(RC 造や鉄骨造) に比べれば当然低く、減価償却期間が22年という短さに も魅力を感じていただきました。さらに、最寄り駅から７分という好立地ではありましたが、将来的にも安定した収入を確保するために、競合物件との差別化が出来る「ペット共生型の賃貸住宅」のご提案も行いました。完成引渡し時には満室となり大変喜んでいただきました。

土地は最大の｢資産｣。有効に活用することで安定した収入が確保できる。

数年前より賃貸住宅は供給過多の時代に入ったと言わ れています。しかし綿密な市場調査を基に、地域のニーズや競合物件との差別化を加味した事業計画をたて実行することで、成功の可能性が広がります。住友不動産は、数々の大規模再開発やオフィスビル、賃貸マンション、商業ビル、ホテルなどの開発を手がけてき た総合デベロッパーとして、高いリスクを負いながら、その土地を最大限に活用するノウハウを構築してまいりました。そのノウハウのすべてを賃貸住宅経営オーナー様にご提供しています

賃貸経営に事業転換して成功した一例

〈物件概要〉所在地：東京都葛飾区小菅　建物：401.19 ?　地上３階建て/ 12世帯

実例集はこちら　http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=87

ローンの返済や減価償却が終わっている「老朽化アパート」は、所得税が高い資産です。

老朽化が進んだアパートは、「空室｣「賃料下落」などの賃貸経営のリスクをストレートに受けるケースが多く、更に建物の維持と入居者確保のための「修繕費用」もかさみ、オーナー様にとっては頭の痛い問題です。しかし、不安定ながらも収入がある一方で、新築時に組んだローン( 借入金) 残高も減少していますので、修繕費用とのバランスはありますが、収益面からは一見、優良資産に思えます。しかしローン( 借入金) 残高が減少し、更に減価償却が終了しているとなると、節税効果はなくなり、逆に所得税の他、住民税、場合によっては事業税も増加するといった現象が現実に起きてきます。

ご所有の資産を分析して｢相続税額｣をあらかじめ知り、有効な対策を行いましょう。
賃貸経営ができるような大きな土地を所有されている場合、相続税額も大きいので、事前の対策がとても重要です。相続税の納付方法には、?原則的方法( 金銭による一時納付) ?延納（?の金銭による一時納付は無理でも、将来の収入により相続税額を分割すれば金銭納付することが可能な場合の納付方法） ?物納と３つの選択肢があります。

｢納税用資金｣を、現金または換金できる土地などで準備できる場合は良いのですが、それらがない場合、何らかの対策が必要です。賃貸住宅は換金性が悪い資産( 入居者との賃貸借契約が存在するので、安易に更地として土地を売却することができない) ですので、相続発生以前に周到な準備をしていなければ税務署が受付けてくれません。※ まずは、資産分析を行い、どのような対策を講じるかを専門家と一緒に検討されることをお勧めいたします。
※平成18 年度の物納制度の大改正により、物納は難しくなりました。

修繕費用がかさみ、賃料が下落。さらに空室や不良入居者が増加する。

老朽化したアパートは税制面だけでなく、賃貸経営の根幹自体も大きく揺さぶってきます。右の写真はＪＲ 中央線の｢荻窪｣駅より徒歩10 分という好立地に12 所帯の賃貸住宅をご所有されていたＩオーナーの物件です。以下はＩオーナーのコメントです。

「建物が古くなると、入居者の入れ替え時にかかる内装費用、消耗品の交換などのコストがかかり過ぎて、こ のままでは経営として成り立たない と思い、建替えをしようと考え、いろいろな建築会社 と打合せを始めました。しかし、鉄骨造やRC 造の３階建ては非常に建築費が高く、ローンを組むにも非常に負担がかかり悩んでいたところに、住友不動産の２×４ 建築なら、木造 でありながら耐火性・耐震性が高い３階建ての賃貸住宅が建てられ、鉄骨造やRC造などと比べコストも抑えられることを知り、お願いすることにいたしました。実際に出来上がった建物をみてみますと、外観のセンスも非常に良く、内装や設備の充実度など近隣の賃貸 住宅と比較しても負けないモノを創っていただいたと100％満足しています。」

〈物件概要〉　所在地：杉並区清水　建物：312.20 ?　地上３ 階建て/ 17 世帯

実例集はこちら　http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=43

路地上敷地( 旗竿敷地) や変形敷地にも柔軟に対応。

都心部で多く見かける｢狭小敷地｣や｢変形敷地｣。様々な条件や制約がある鉄骨造やRC 造では、思い通りの建物が建てられないケースがあります。しかし2×4 工法の建物は、自由設計度が非常に高く、あらゆる敷地に柔軟なプランニングを施すことがが可能なため思い通りの建物を創ることができ、特に都市部の入り組んだ敷地の土地活用には最適な工法と言えます。また２×４工法はＲＣ造や鉄骨造と比較しても、外観、性能共に見劣りなく建築するこ
とができることと、賃貸経営にとってもっとも重要な｢建築コスト｣も、他の工法と比較して割安に抑えることができるのが、最大の魅力のひとつです。

２１００℃の火にも耐える！　実は木は火災にも強いんです。

マッチに代表されるように、木は確かによく燃えます。しかし、ある程度の厚みがあると話は別です。 炎にさらすと表面が焦げて炭化層をつくり、火の振興を食い止めるので木材の内部には火を通さず、強度はほとんど変わりません。 構造材（ランバー材）はなんと2100℃を越える炎で15 分以上燃やしても火が全体に燃え広がらないという実験結果もあります。 いっぽう鉄は550℃で強度を落とし急激に変形してしまいます。
また2004 年に国土交通大臣より木造初の｢耐火構造認定｣を取得した2×4工法の建物は、火災保険料もＲＣ造や鉄骨造と同等の保険料率で、必要経費も抑えることができ賃貸住宅に最適な工法と言えるでしょう。

●都市部の変形敷地・狭小敷地の土地活用の実例

老朽化アパートの収益改善を考える際、まずは所有物件（アパート・マンション）の現実を知ることが大切です。賃貸経営は、株式投資や他の不動産投資など専門知識を要する投資術に比べると、比較的低リスクな投資と言われています。しかし低リスクであると言われていても、賃貸経営( 土地有効活用) も｢投資｣である以上、リスクは必ず存在します。では賃貸経営を営む上でのリスクにはどのようなものがあるのでしょうか？賃貸経営では、将来的にも安定した収益を確保するため、リスクを事前に理解して対策を施すことがとても重要です。右写真は、定期的に開催する住友不動産主催の「賃貸経営セミナー」の様子ですが、セミナーのテーマを「賃貸経営のリスク」とすると、毎回定員を大幅に超す参加お申し込みがあり、この問題に対しての問題意識の高さが伺えます。

空室 → 賃料下落 → 修繕費用の上昇は、賃貸住宅経営の収益悪のスパイラル

賃貸経営のリスクの中で、まず注目していただきたいのが｢空室｣です。近年建築された賃貸住宅の仕様を見てみると、数十年前に建てられた賃貸住宅とは比較にならない程に充実してきています。エアコン完備やトイレ・バスの分離は当たり前で、追い炊き機能付きのユニットバスやウォシュレット、浴室乾燥機にシステムキッチン。また、防犯面もかなり充実化してきており、オートロックや防犯合わせガラス仕様のサッシを採用するなど、分譲マンション並みの賃貸住宅が多くなってきています。そのような入居者ニーズを捉えた競合物件が多く存在する中で、築年数が経過した、いわゆる｢老朽化アパート｣には空室が目立ち出すといった現象が起こってきます。賃貸経営の基盤は賃賃料収入ですので、賃貸経営オーナーにとっては、｢空室｣の問題は一番頭の痛い問題です。そこで、最新の仕様を整えた競合物件と対抗するため、賃料の減額か、入居者ニーズに合わせた大規模リフォームを行うかの選択に迫られることになります。しかし、大規模リフォーム( リノベーション) は多額の費用を要するため、通常、止むを得ず賃料の減額を選択する賃貸オーナーが多いのではないでしょうか。ただ、建築の際に組んだローンの支払いが終わっている状況であれば、収入は下がりますが、｢賃料の減額｣をして入居率を高めることも一つの手段です。

賃料減額で空室問題の解消が期待できますが、同時に｢入居者の質が下がる｣というリスクも共存します。

空室問題を解消するには、賃料の減額措置は一番早い解決手法ですが、問題は賃料を下げることで入居者の質が低下すること。低賃料＝入居者の質の低下と一言では断定できませんが、家賃滞納や近隣とのトラブル( 騒音問題やゴミ問題など) が、低賃料ゾーンの賃貸住宅に多く見受けられるのも確かです。

老朽化に伴う建物の劣化も大きな問題です。

老朽化アパートのリスクの中で他に挙げられるものとしては、老朽化に伴う建物の劣化も上げられます。数年前、耐震偽装問題が話題になりましたが、昭和56 年６月に建築基準法で、建物を建てる際に新しい耐震基準が義務づけられました。新耐震基準では、中規模の地震( 震度５強程度) に対しては、ほとんど損傷を生じず、大規模の地震( 震度６強から震度７程度) に対しても、外壁の損傷などは発生するものの人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標とされました。昭和56 年以前に建てられた建物は、この新耐震基準に沿っていない建物( 賃貸住宅も同様) が多く存在しており、阪神・淡路大震災の際、この新耐震基準を満たしていない賃貸住宅が倒壊して、けが人等が発生した際、建物の安全性が低いことを指摘し、家主の責任を認めた判例もありますので注意が必要です。

まずはお気軽にご相談ください。

住友不動産では、今までに多くの老朽化アパートの収益改善のお手伝いをさせていただいています。様々なトラブルを回避するノウハウや、もっとも有効に土地活用を実現させるご提案など、まずはお気軽にご相談ください。

●老朽化アパートの収益改善に成功した実例

老朽化アパートの収益改善を考えた、リフォームやリノベーション( 用途変更)、さらには｢建て替え｣など様々な方法がありまが、どの手法を採用するにしても多額の費用を要することになります。実際にどの手法を用いて収益改善をプランニングするかは、建物の立地のほか、現賃料とプロジェクト完了後の新賃料を比較して検討することが重要です。右写真のクオリア目白( 豊島区) は、2009 年８月に竣工した住友不動産の２×４工法による賃貸住宅ですが、オーナーのY 様は、築３０年を経過した老朽化アパートを相続によって取得されました。しかし、建物の老朽化に伴う傷みでメンテナンス費用がかさみ、今後の対策に悩まれており住友不動産にご相談をいただきました。 JR 山手線｢目白｣駅から徒歩圏という好立地であるためか、老朽化はしているものの、全８室中６所帯が埋まっているという優良物件でもありました。しかし、近隣の賃貸住宅と比べると賃料が極端に低く、収入面と修繕費用（支出）とのバランスが非常に悪く、住友不動産では、思い切って建て替えのご提案を行いました。M 様の場合、豊島区目白というJR 山手線内の好立地であることから、立ち退きに関わる費用や解体費用などを入れても充分に採算が取れ、収益が上昇するプランが可能と判断をしたからです。

立ち退きに関する諸問題が｢建て替え( 収益改善)｣計画の最大のポイント

オーナーのM 様には、将来の展望も見据えた現実的な｢収支計画書｣を作成し、メリットとデメリットをじっくりご説明をさせていただき、建て替えによる収益改善のご決断をいただき老朽化アパートの収益改善プロジェクトがスタートしました。プロジェクトを実行するにあたり、まず最初の問題は６所帯の立ち退き問題。本プロジェクトの場合、現在の耐震基準を満たした建物ではないため、このまま老朽化が進むと入居者にも危険が及ぶため、｢老朽化のための建て替え｣という法的な立ち退きの｢正当事由｣はありましたが、この事由だけでは、実際には難しく、入居者の方々との折衝を親身になって行うことが必要とされました。

立ち退き交渉は、入居者の方々の事情を親身になって聞くことにより、解決の糸口が見えてきます。

立ち退き交渉は、まずは入居者の方々の気持ちを大事にして、ご事情やご要望をじっくりと聞くことがとても重要です。入居者のご事情もわからないうちから感情を逆なでするような態度で接すると、入居者が心を閉ざし、問題が長期化し、多額の費用を要する原因に発展しかねません。今回のプロジェクトでは、入居者の方々へ、できる限りご要望やご事情をお伺いし、誠意をもって対応することができましたので、予定をしていたスケジュールより１ヶ月も前に全室の立ち退きが完了し、余裕を持って工事に着手することができ、オーナー様には大変喜んでいただきました。建て替えた賃貸住宅は、外壁全面に光触媒タイルを採用した高級仕様で、設備にも入居者ニーズが高い対面キッチンやたっぷり収納、防犯ペアガラスなどを採用。賃料収入も上昇し大幅な収益改善が実現しました。

クオリア目白 東京都豊島区

http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=106

●老朽化アパートの収益改善に成功した実例

低コストで高品質の賃貸住宅を建てるには、２×４工法がお勧めです。

住友不動産　畠山所長

RC 造や重量鉄骨造など賃貸住宅を建てるための工法は様々ですが、低コストで様々な敷地に柔軟な建物を建てることができる２×４工法による賃貸住宅の建築がお勧めです。木は鉄より弱いという印象を持たれている方も多いですが、そんなことはまったくなく、例えば、火災が起こったときなど、鉄は550℃で急激に強度を落とし変形しますが、２×４工法の構造材は、2100℃の火力で15 分燃やし続けても。表面が焦げて炭化層を作り、火が全体に燃え広がらないという実験結果があり、2004 年に2×４工法は、｢耐火構造認定｣を取得。防火地域での建築も可能となりました。また、建物にかける火災保険料も、耐火建築物として、RC 造や重量鉄骨造と同等の料率ですので、投資コストを抑えることにもつながります。

２×４工法は地震にも強いんです。

床・壁・天井と6 面一体構造の2×４工法は、大地震が起こった際、6 面全体で地震の揺れを吸収して分散することで、建物のねじれをを防ぎますので、地震の揺れに対しても非常に高い構造となっています。

外観･内装･設備をワンランク上げて、周辺の競合物件との差別化を図る。

住友不動産が賃貸住宅をご提案する際には、建築地周辺の市場調査を徹底して行っています。近隣競合物件の情報収集はもちろん、沿線や周辺環境などを勘案した入居者ニーズなども詳しく調査してプランニングに反映させご提案を行っています。更に、周辺競合物件との差別化を図り入居率を高めるために、外観や内装、設備などにもこだわり、ワンランク上の賃貸住宅のご提案を行っています。それにより、周辺の競合物件より高い賃料を設定することも可能となり収益性を高めています。

●住友不動産の各種資料をプレゼントしています。

昨今の入居者が賃貸住宅に求めていることは？

賃貸経営で長期的に安定した収益を得るためには、空室がでない賃貸住宅を創ることが一番の対策です。しかし多くの賃貸住宅が乱立している首都圏では、｢空室｣を出さないこと自体が難しい時代にもなってきており、競合物件との差別化をどのように打ち出せるかが｢入居率｣を高める大きなポイントになってきています。では、どのような差別化が有効なのでしょうか･･･。
答えは、入居者のニーズを知り、『入居者に選ばれる賃貸住宅』を創り上げること。この｢入居者ニーズ｣は、これから賃貸住宅の建築をご計画されている方には、ぜひご参考いただきたい項目のひとつです。

最近の賃貸住宅は高級化が進み、20〜30年前のアパートとは比較にならない程仕様が充実して、賃貸アパートであっても分譲マンション並の設備を整えた高級仕様となっており、賃貸住宅と分譲住宅の仕様の差はかなり縮まっているようです。
部屋選びの際、入居者が特に重視するポイントを挙げると、エアコンの完備やトイレ・バスの別、浴室乾燥機付きバス・独立洗面台などの設備は当たり前になってきており、ウォークインクローゼットやオートロック、防犯合せガラスなどセキュリティ面などにも高い関心があるようです。

セキュリティ面の強化は、賃料下落を防ぐ最大の防御

近年の世相を反映してか、セキュリティ面を強化している物件は、特に人気が高まっています。低層の賃貸住宅であってもオートロックや防犯合せガラスなどを採用している賃貸住宅は、競合物件との差別化という観点で非常に有効な対策のひとつと言えます。
不審者（泥棒など）は、侵入に5分以上かかる建物や、外部から見通しが良く、隠れる場所がない建物を嫌うという心理がありますので、外部（接道など）からの見通しが良い、内階段方式（長屋形式）の賃貸住宅にも人気が集まっています。

賃貸であっても分譲マンション仕様がこれからの賃貸住宅のトレンド！

入居者から選ばれる、斬新なデザインの賃貸住宅！

入居者がお部屋探しをする際に見学する賃貸住宅は、平均で３〜５件程度と言われています。入居率を高めるためには、この３〜５件程度の内見した競合物件に競り勝たなければなりません。入居者が不動産業者に案内され、一番最初に目に映るのは建物の外観です。
住友不動産がご提案する2×4 工法による賃貸住宅は、自由設計度が非常に高く、あらゆる敷地に斬新なデザインの賃貸住宅を建築することが可能で、入居者から高い評価を得ています。

将来的なランニングコストの削減が高収益を上げる！

住友不動産がご提案する賃貸住宅では、外壁に光触媒加工を施したタイルを全面に採用しています。総タイル貼りの賃貸住宅で高級感を演出し、近隣競合物件との差別化を図ることと、光触媒タイルは、太陽と雨の力で汚れを落とす特徴をもっており、建物の維持管理に係わるランニングコストを大幅に削減することができます。賃貸経営は賃貸収入が根幹ですので、近隣競合物件との差別化で入居率が高まり、更にメンテナンスコストを大きく削減できることは、非常に魅力的だと、多くのオーナー様に喜んでいただいています。
※通常は、建物を良い状態で維持をするために、8〜10年程度に一度は外壁塗装工事を行う必要があります。

入居者を誘致できる力を持った管理会社を選定することが、安定した賃貸経営を行う最大のポイント！

建物のハード面の強化ができたら、いよいよ賃貸経営の本当のスタートです。先にも記しましたが、賃貸経営は賃貸収入が根幹です。いくら良い建物を作っても、入居者を誘致できる｢管理会社｣とパートナーを組まなければ、安定した賃貸経営を行うことはできません。賃料が下がる仕組みは、ズバリ｢空室｣です。空室が続けば必然的に賃料を下げ入居者を募ることになりますので、入居率を高めることが安定した収益を維持することにつながります。
昨今の入居者の70％以上の方は、インターネットを通して部屋探しを行う傾向になっていますので、ホームページが充実していない管理会社は、入居者を誘致する力がない会社と言っても過言ではありません。

家賃保証（サブリース）も絶対安心ではありません。

最近、空室の際でも家賃を保証してもらえる｢空室保証（サブリース）」というシステムを見かけますが、空室保証と言えども、20〜30年先までの絶対賃料額を保証するものではありません。どの保証会社（サブリース会社）でも、その物件の入居状態や経年変化、更には近隣相場などを見据えながら、定期的に再査定を行い、賃料の見直しを行っていきます。｢空室率｣が高い物件は、必然的に賃料を下げた査定額が算出されますので、賃料を下げない（収益を落とさない）ためにも、入居者を誘致する力のある管理会社とパートナーを組むことが、とても重要です。
住友不動産では、入居者を誘致する力のある管理会社と業務提携を行っており、安定した賃貸経営のお手伝いをさせていただいています。

●住友不動産の各種資料をプレゼントしています。

低投資コストと減価償却期間が22年！
短期間で節税効果を享受できるのが2x4工法の魅力

「賃貸経営」は、長きに亘る壮大な事業です。空室対策などに注意を払い、高い入居率を堅持し、高収益を維持していくことは非常に重要ですが、節税面なども合わせた「投資効果」についても考慮することが重要です。高層の賃貸住宅（4階建て以上）をご計画される際は、迷わずRC造や鉄骨造を選択されることがセオリーですが、低層（3階建て以下）の賃貸住宅の建築をお考えの場合、２×４工法による建築も視野に入れるべきだと考えます。
２×４工法による賃貸住宅の投資コスト（建築費）は、RC 造や鉄骨造の建物に比べると当然低く、例えば1K×８世帯の賃貸住宅が￥4,000 万円程度。また小規模であれば￥2,000 万円台で建てられるケースがあります。更に注目ポイントが、減価償却期間が22 年ということ。この短さも２×４工法による建物の強みと言えます。耐用年数を他の工法と比べると、RC 造が47 年。鉄骨造(４ｍｍ超)34 年とその差は歴然です。仮に、2×4 工法と鉄骨造で￥5,000 万円の賃貸住宅を建築した際、2×4 工法が鉄骨造よりも10 年間で800 万円。20 年間で1,600 万円（※）もの所得を先に減らすことができ、短期間で節税効果を享受できるので、経営的な観点からみても非常に魅力的です。
※耐用年数全期間では償却額は同額

住友不動産の２×４工法による賃貸住宅を選ばれたわけ？オリーブハイツ( 東京都板橋区）

右の写真は、2009 年８月に東京都板橋区で竣工した賃貸住宅ですが、この建物のオーナーであるＯ様は、ご自宅の隣地にＲＣ造3 階建てのマンションの他、３棟の低層賃貸住宅をご所有されており、賃貸住宅の建築・経営においてはかなりのご経験をお持ちのオーナー様でした。今回の計画地は、資材置き場として貸していた土地の退去にともない、その跡地の有効活用について住友不動産にご相談をいただきました。
複数のハウスメーカーとの競合となりましたが、住友不動産をご採択いただいた理由のひとつに、Ｏ様は既存所有物件のマンション（ＲＣ造）の償却期間が長く、税引き後のキャッシュフローが悪いことで悩まれており、その点２Ｘ４工法は、償却期間が２２年とＲＣ造の半分以下。オーナー様にとって非常に有利である事に魅力を感じていただいたようでした。
■オリーブハイツ（東京都板橋区）の実例集はこちら

3 階建ての賃貸住宅･都市部の複雑な敷地や防火地域での建築も可能な２×４工法！

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  http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico2/index.php?content_id=7

住友不動産に土地の有効活用に関するご相談をいただいたケースの中で、まれに、接道が建築基準法上の｢道路ではない｣道路に接している敷地を所有されているケースがあります。
ご存知の通り、建築物を計画する際、建築基準法で定める｢接道義務｣があり、この建築基準法上で定める｢道路｣に接していることが条件となります。建築基準法でいう道路とは建築基準法第42 条で定義されており、基本的に幅員が4m 以上（特定行政庁が指定する区域においては6m 以上）のものを言います。幅員が4m 未満の道路に関しては、第42 条2 項で、建築基準法適用時にすでに建物が建ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したもの。（通称2項道路・みなし道路）、第42 条3 項で、土地の状況により拡張困難な2 項道路を、特定行政庁が2.7m 〜 4m の範囲で指定したもの。（通称3 項道路） 、第42 条6 項で建築審査会の同意を得た、幅員1.8ｍ未満の道路。（通称6 項道路）と定義されており、建築を行うには、上記に挙げた道路( 建築基準法上の道路) に２M 以上接していなければなりません。　※詳しくはお気軽にお問合せください。

建築基準法第43条但し書き道路

上記にご説明した道路の他に、特例として建築基準法第43 条但し書き道路( 通称：但し書き道路) という｢道路｣があります。建築基準法では、建築物の敷地は建築基準法第42 条に定める道路に2M 以上接することとされていますが、建築基準法上の道路に接していなくても、建築物の敷地の周囲に広い空地があるなど交通上、安全上などで支障がない場合は、ただし書の規定により建築することができることとなっています。建築基準法上の道路に接していない敷地は、首都圏では割と多いのですが、このような無接道敷地の建物の建て替えに関しての救済を目的としています。
※詳しい｢但し書き道路｣についてのご相談はお気軽にお問合せください。

但し書き道路に接している敷地の有効活用に成功した実例！リヴェール 東京都小金井市

リヴェール（東京都小金井市)のオーナーS 様は、ご実家の敷地( 約82 坪) を有効活用しようと賃貸住宅の建築を計画されたところ、接道が「43 条但書き道路」であることが判明しました。最初に相談した大手ハウスメーカからは、住宅が2 戸しか建てられないと言われ、計画が頓挫しかけていた折に住友不動産にご相談をいただきました。土地問題に関しては豊富な経験と実績を兼ね備えた総合デベロッパー住友不動産ならではの総合力で、計画地の敷地を過去の経緯も含めて丁寧に調査を行い、関連各所と粘り強く折衝を重ねた結果、2 階建て(1K×８戸) の賃貸住宅の建築が実現いたしました。

「43 条但書き道路」については、建築関係者であっても、どこで何を調べれば良いのか？どうやって折衝を行えば良いのか？など、知識がないがために頓挫するケースを多く見かけます。本計画においては、丁寧な調査と関係各署と折衝した結果、スムーズに問題を解決することができ、オーナー様には、住友不動産に大きな信頼を寄せていただけました。住友不動産は、あらゆる土地( 敷地) 条件であっても、収益向上を実現させられる知識と豊富な経験を持つ土地開発の総合デベロッパーです。諦める前にまずはご相談ください。

今回の特集では、資産税( 相続税など) のコンサルティングや実務に特化して取り組んでいる税理士法人タクトコンサルティングの太田美奈税理士( 住友不動産 顧問税理士) に取材を行い、最新の相続税対策の手法などをお聞きしてまいりました。｢相続税対策｣の手法のひとつとして、まず最初に考えられることは、所有されている土地にアパートやマンションなど事業用の収益物件を建て、土地の評価を下げ、更に融資を受けることで｢相続税額｣自体を下げていく方法が挙げられます。この手法は、相続税対策だけではなく、現在支払っている｢固定資産税｣等の軽減にもつながりますので、非常に有効な手法のひとつです。

｢相続｣の話をする際には、避けては通れないのが｢人の死｣の話です。近年、医学の発展とともに、日本人の平均寿命が延びてきており、大変喜ばしいことに、90 歳を超えられても非常に元気で過ごされている方が多くなってきました。
しかし、相続人が60 歳〜 70 歳のころに上記に挙げた｢相続税対策｣を行っていたとすると、相続税対策の効果が薄れてくるといった現象が、皮肉な話ですが重なってきます。所有されている土地にアパートやマンションを建てることで、土地の評価額を下げることはできました。しかし償却が終わりに近づくにつれローン残高も減り、代わって収入が増えることで｢現金｣※が増えていれば、相続税対策をしたはずであったにもかかわらず、相続発生時には、相続税額が上がってしまうケースがあります。※現金は100％の評価額で課税されます。

リーマンショック以降の景気後退の背景の中、｢相続時精算課税制度｣を活用して資産を承継されるケースが非常に増加してきています。

「相続時精算課税制度｣を簡単に説明します。この制度は、平成15 年に新設された税制ですが、新設当時( 平成15 年度) も現在と同様に不況下にあり、当時の内閣が、土地売買などの活性化を図ることで景気を上昇させる目的として新設されました。贈与税の課税制度には、｢暦年課税｣と｢相続時精算課税｣の2 つがあり、一定の要件に該当する場合には、｢相続時精算課税｣制度を選択することができます。
この制度は、贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時にその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税額から、既に納めたその贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行うものです。

土地を例にとってみますと、「相続時精算課税制度｣を選択して土地の生前贈与を受けた場合、贈与時の土地の価格で、相続税額が課税されます。つまり土地価格が低い時期に｢相続時精算課税制度｣制度を選択し生前贈与を行い、相続が発生した際の土地価格が高ければ、かなりの額の相続税額を減額することができ最大限の効果が期待できます。
本年7 月に、相続や贈与を行う際に基準とする土地価格( 路線価) が国税局から発表されました。数年前までは、首都圏を中心に｢ミニバブル｣と称され、土地価格がかなり上昇をしていたのですが、昨今の景気後退の煽りもあり、多くの地域で大幅に下落した結果となっています。先が読めない不透明な時代ですが、土地の価格が下がっている背景の中、また、バブル期(1980 年代) に相続をご体験され大変ご苦労をされた方自身が、今では相続をする立場となっているケースも多く、この｢相続時精算課税制度｣により関心が寄せられています。

2008 年に厚生労働省から発表された日本人の平均寿命は、男性が約79 歳、女性が約86 歳と3 年連続して過去の平均寿命を更新しています。これは、大変に喜ばしいことですが、同時に様々な問題点も抱えています。例えば最近テレビのニュース等でよく特集として挙げられる｢認知症｣も大きな社会問題となっています。｢認知症｣に患われた親を持つ家族は、介護の問題など、今までの生活が一変し、金銭的な問題も含め大きな負担を背負うことになり、非常にご苦労をされることが現実です。
とくに大きな資産( アパートなどの収益物件) を抱える家族にとっては死活問題です。賃貸住宅は家賃収入などが入る反面、固定資産税や建物の維持・管理に関する修繕費用に関する出費も嵩みます。それらに伴う費用は賃貸収入の中から賄っていくのが一般的な考えですが、｢認知症｣を患われている所有者の方の｢お金｣を動かすことは簡単にはできません。同時に入居者や修繕などに関わる各種契約行為においても同様で、収益資産を活用すること自体が難しい状況になってしまいます。そのような状況に陥る前( ご所有者の判断能力が十分あるうち) に、賃貸住宅( アパートなどの建物) を｢相続時精算課税制度｣を活用して贈与を行うことで、お子様世代が資産をコントロールすることでき、将来に亘る資産承継の心配事を軽減させることに繋がり、積極的な｢土地の有効活用｣ができるようになりますので、ぜひご検討されてはいかがでしょうか。

PART1 では、昨今の相続税対策の背景や、贈与税の課税制度には｢暦年課税｣と｢相続時精算課税｣の2 つがあることをご説明いたしました。PART2 では、生前贈与のメリットとデメリット、また「暦年課税｣制度と、｢相続時精算課税｣制度を有効に活用する実践方法をケーススタディとともにご解説いたします。

親から子への資産を承継する方法として、相続人が亡くなられて｢相続｣をするケースと、生前元気なうちに行う｢生前贈与｣を行うケースの２つの選択肢があります。双方にメリットとデメリットがありますが、まず最初に｢相続｣をするケースにおいてのメリットとデメリットを簡単に解説をします。
｢相続｣のメリットとして第一に挙げられるのが、一般的には｢贈与｣に比べると様々な控除が適用されますので税金が低い点です。資産税に詳しい専門の税理士と相談し、計画性を持った適切な対策を施すことで、かなりの節税効果も期待できます。逆にデメリットとしては、PART１でも書きましたが、高齢化社会が進む現在、｢認知症｣など高齢化社会特有の病気などを患った際、自由に資産を動かすことができず、被相続人が介護費用や資産の維持管理などに伴う費用など、金銭的に苦労するケースなどが挙げられます。

｢生前贈与｣のメリットは、被相続人が若いうちに資産を継承することができるため、ご自宅の購入や土地の有効活用など様々な行動を起こすことが可能となり将来性が高まります。また、相続人が生前にご自身の意思で資産を分けることができますので、将来に遺恨を残す可能性が少なく、相続人・被相続人それぞれの家庭が円満な生活を送ることが期待できますので、｢生前贈与｣を行うメリットは、非常に高いと思われます。デメリットとしては、贈与税は相続税と比較すると高いことが挙げられますが、｢暦年課税｣、｢相続時精算課税｣などの制度を上手に活用することで軽減することも可能です。

贈与の手法として｢暦年課税｣、｢相続時精算課税｣の２つの手法があることを解説いたしました。「暦年課税｣制度は年間で110 万円までの贈与が非課税で行えるので、長期的視野にたった相続税対策の手法と言えます。相続が発生した際、｢現金｣は100％の評価で課税されますので、10 年間で1,100 万円もの現金を非課税で継承することができますので、とても有効な相続税対策といえます。ただし、相続開始前３年以内の贈与財産については相続財産として加算されます。

｢相続時精算課税｣制度は、比較的短期的な視野にたった相続税対策と言え、2,500 万円までの贈与が非課税で行うことができます。(2,500 万円を超えるものについては一律20％) 例えば、賃貸住宅の建物をこの｢相続時精算課税｣制度を活用して贈与を受けた場合、建物の名義が相続人の名前となり、相続人自らが各種契約事や賃貸収入を自由に使うことができるので、賃貸住宅の維持管理のために費用や、相続発生時の納税資金としての貯蓄。また被相続人が高齢社会特有の病気を患った際の介護費用などに充てることもできます。

また、相続評価額が｢贈与｣を受けた時点で決まりますので、将来的にも安心して生活を送ることができるのも魅力のひとつといえます。

｢税理士｣の肩書きを持っている方は、全ての税金についてオールマイティにこなすことができると思われがちですが、一般の税務・会計などを専門に行っている税務・会計事務所では、相続に関する業務は、年間で1 〜２件程度しか行っていないのが現実です。相続に関する業務は、専門の税理士による資産分析を基に、しっかりとしたプランニングと対策を施すことで、相続税額自体が大きく変わってきます。
住友不動産では、資産税に特化してコンサルティング及び実務を行っている、資産税専門のコンサルティング会社と顧問契約を結んでおり、大切な資産の有効活用のお手伝いをさせていただいております。

｢事業用資産の買換え特例｣とは、個人及び法人が所有している事業用地・建物( 賃貸アパートや駐車場など) を譲渡し、一定期間内に新たな事業用地もしくは建物などを購入した際に適用される特例で、譲渡益課税を80％繰り延べできる制度です。※適用には、10 年以上所有しているなどの制限があり調査が必要です。詳しくはお気軽にお問合せください。

住友不動産には、遠隔地など｢賃貸経営｣に不向きなエリアで、既にアパート経営や駐車場経営をされていて、入居率が悪いことで収益が低く、建て替えによる収益改善についてご相談いただくことがございます。現地をよく調査してみると、緑が多く｢住環境｣としては申し分ない土地であることが多いのですが、賃貸経営を行うには収益が見込めず、断念せざるをえないケースがしばしばございます。｢土地有効活用｣をあきらめてしまうのは簡単なことですが、所有資産に対する固定資産税など保有コストの支出は毎年かかってきますので、土地オーナー様のお気持ちを察すると非常に厳しい現実を感じます。

そのようなケースの場合、住友不動産では、平成23 年末まで延長された税制の特例制度である｢事業用資産の買換え｣のご提案をさせていただき、収益改善のご提案をさせていただいています。
かつては地価の高騰も重なり、郊外に居を構えること( ドーナツ化現象) 以外に選択肢がなかったのですが、近年はその正反対の現象( 都心集中化) が起きており、首都圏の中でも特に交通の便が良い場所に住むことを望む傾向が強くなってきています。賃貸経営を例にとると、十数年前なら事業として成り立っていたエリアが、今では空室が目立ち、賃料も大幅に下落するといった事態が顕在化しています。

そこで、収益改善の手法として、収益性の低い事業用資産( 駐車場やアパートなど) を売却し、賃貸経営が成り立つエリアの土地を購入し、最新の入居者ニーズを捉えた賃貸住宅を建てることで、賃料収入が上昇し収益の改善を図ることが期待できます。その際、土地の売買で発生する譲渡課税を80％繰り延べることができる｢事業用資産の買換え｣の特例を活用することで、大きな節税効果を得ることができます。
※仮に売却地( 事業用資産) を相続で継承した場合、相続時の経緯もありますが、かなりの節税効果が期待できます。

東京都渋谷区にお住まいのＫ様は、事業用として活用されていた遠方の資産を整理して、ご自宅近くに所有されていた築30 年を超えたアパートの隣地( 土地) を｢事業用資産の買換え｣の特例を活用してご購入。既存の老朽化アパートを解体し、新たな賃貸住宅の建築をご検討されていました。譲渡益課税を80％繰り延べできる「事業用資産の買い換え」の特例制度は、収益性が乏しい資産を優良な資産に変換( 収益の向上) させるためには極めて有効な手法。Ｋ様のケースでは、遠方に所有されていた資産を整理し、都心部の土地に買い換えたことで資産価値が上昇。更に老朽化アパートの建て替えも実現することができ収益の向上に成功しました。「事業用資産の買い換え」の特例制度を上手に活用された成功例といえるでしょう。

近年、医療技術の発達と共に、日本人の平均寿命が伸び、厚生労働省の２００９年発表によると、男性７９･２２歳、女性が８６･０５歳と、世界でも有数の長寿国になっています。これは大変喜ばしいことではありますが、一方で、｢年金問題｣や｢高齢化社会特有の病気｣など、高齢化社会が抱える様々な問題が顕在化しています。

アパート・マンションなどの賃貸事業を営んでおられるオーナー様のご家族の方から、｢オーナー様ご本人が｢認知症｣を患い、所有資産の管理・運営等の問題で困っている。｣といった相談が、住友不動産に近年非常に多く寄せられるようになりました。

オーナー様ご自身が正常な判断ができない｢認知症｣を患ってしまわれた際に、一番問題となるのが、｢おカネ｣の問題です。

このような事態になってしまうと、法律に則り非常に手間のかかる手続きを行わなければ、たとえご家族といえども、賃料や経費を管理しているオーナー様名義の銀行口座にある｢おカネ｣を安易に動かすことはできないからです。

その一方で、病気の治療費や介護費用、賃貸物件の維持管理にかかわる費用など、必要な支出は待ったなしでご家族を襲います。

土地活用（賃貸経営）を行っているオーナーの皆様は、｢賃貸物件の収益で老後の生活基盤を安定したものにする｣と同時に、｢大切な資産を後世に円滑に継承する｣ことを希望されております。

そのためには、健全な賃貸経営判断ができるオーナー様がいてこそ、賃貸物件は｢優良資産｣であり続けることができるといえますが、賃貸経営者不在のまま、後を継ぐ予定のご家族の方が賃貸物件に何も手出しが出来なければ、その物件は｢不良資産｣化するリスクが高まることは必至です。

今号で取り上げたテーマは、何も特別な話ではなく、どのご家庭で起きてもおかしくない身近な問題です。｢高齢者の病気の問題｣や、｢相続の問題｣は非常にデリケートな話題で、親側にとっても、また子供側にとっても非常に切り出しにくい話です。

しかし、ご家族全員の将来的な展望を視野に入れた場合は、避けては通れない問題でもあります。

ＪＲ東海道線｢大船｣駅と｢藤沢｣駅の中間に位置する里山の自然を残した緑あふれる場所に、賃貸経営のプロであるオーナー様と住友不動産が心を通わせて誕生させた｢鎌倉ガーデン｣が2009 年12 月に完成しました。

事業主の株式会社日ノ樹様は東京都港区に本社を置き、東京･神奈川を中心に商業ビルやマンションを所有されている老舗の不動産賃貸会社。それまでRC 造( 鉄筋コンクリート造) 4 階建てを企業の社宅として賃貸していましたが、契約終了を機に新たに建て替えをご計画されました。

数社の建築メーカーにプランを依頼され、ご検討された結果、住友不動産の２×４工法による3 階建て賃貸住宅をご採択いただきました。

住友不動産の賃貸住宅に着目したきっかけは、同社専務取締役の内田氏が、偶然書店で土地活用に関するムック本を手にされ、その中で紹介されていた、住友不動産が建築した横浜市磯子区のペット共生型賃貸住宅の成功事例をご覧になったこと。美しい外観を維持する光触媒タイルなど、すべての面において高水準でバランスが取れており、住友不動産なら任せられると確信されたそうです。

ハウスメーカー数社( 鉄骨系) に依頼し、建築プランをご提案いただきましたが、里山の風情を生かし、緑をふんだんに取り入れた外構プランのご提案や、建築にあたっての関係省庁との折衝力など、総合デベロッパーである住友不動産の総合力にも魅力を感じて住友不動産を指名しました。

以前はRC 造の建物を企業の社宅として賃貸をしていたのですが、減価償却期間の長さや、維持管理費が非常に高いことに悩みも持っており、2×4 工法による賃貸住宅は、22 年という短い償却期間であることも理由のひとつです。外壁に使ったメンテンスフリーの｢光触媒タイル｣も非常に気に入っています。光触媒タイルは、弊社のコーポレートカラーである、｢緑色｣を特別に製作していただき、建物のアクセントとして採用していただきました。外壁に光触媒タイルを採用したことで、建物に高級感が漂い、相場より高い賃料設定を行ったにもかかわらず、募集開始後すぐに全室に申し込みが入る人気物件となり、とても満足しています。

《物件概要》
■計画地/ 神奈川県鎌倉市植木 ■全体敷地面積/1,859.21 ?（562.4 坪）
■壱番館:2LDK×9 戸（48.03 ?〜 52.17 ?）2009 年6 月完成
■弐番館:2DK×12 戸（46.07 ?〜 47.56 ?）2009 年12 月完成
■付帯施設：ドッグランスペース、お花見広場、駐車場

■実例集：http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=101

■物件HP：http://www.advance-real.co.jp/new/kamakuragarden/ichibankan/

■過去の特集記事：http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico2/index.php?content_id=1

2010 年2 月6 日( 土) 新宿NS ビルにて開催した、住友不動産の賃貸経営セミナー。今回の賃貸経営セミナーのタイトルは、「高齢化社会時代の不動産の管理・運営・土地活用の方法」。130 名を超える参加お申し込みをいただき、高齢化社会における不動産オーナー様が抱える問題意識の高さを実感いたしました。土地をはじめとする不動産資産は、先祖代々から受け継がれた大切な資産です。今回開催した賃貸経営セミナーでは、賃貸住宅など不動産をお持ちのオーナー様が、認知症など、高齢化社会特有の病気を患われ、賃貸経営の判断ができなくなった場合にはどうなるのか！といった観点でプログラムを設定しました。不動産を有効活用する場合、将来に亘っての展望に基づくプランニングの構築や、それを実行する『判断力』が重要です。この『判断力』如何で、ご所有の不動産が、優良資産にも不良資産にも変化してしまいます。
今回のセミナーでは、「判断能力」が確かなうちに、様々な税制の優遇制度をフルに活用して、上手に資産の継承を行うための手法を、資産税のコンサルティングに特化した税理士の太田氏（税理士法人 タクトコンサルティング）に解説いただき、また第２部では、不動産関連の紛争問題に詳しい弁護士の今村氏（日本橋フォーラム綜合法律事務所) に、成年後見制度など、もしものときの資産承継の手法を解説いただきました。

「相続時精算課税制度｣という相続税の優遇制度があります。平成15 年に新設された制度ですが、リーマンショック以降、急激に活用されるようになってきました。「相続時精算課税制度｣とは、生前贈与の優遇制度の手法のひとつで、この制度を活用して土地の「生前贈与」を行った場合、その時点での土地の価格に対して課税されますので、景気の冷え込みから、不動産価格が下降線をたどっている昨今では、贈与を受ける子供側の立場に立つと、相続税の評価額が低く抑えることができますので、非常に有効な相続税対策と言えます。

数多くの相続税対策を手掛ける税理士の太田氏は、今回のセミナーで「贈与の積極活用で家族が円満になる」。と語っています。これは、近年医療の発展とともに、日本人の平均寿命が飛躍的に伸び（男性79 歳、女性が86 歳)、世界でも有数の長寿国家になっている背景も重なっています。「老老介護」が社会問題になっていますが、今の時代、相続を受ける側が、70 歳を過ぎ相続が発生する。と言った現象は珍しくはありません。

では、本当に「おカネ」を必要とする年代というのは、どの年代なのでしょうか。多くは子供が高校や大学に通う年代（40 代〜 60 代）ではないでしょうか。以前では、生前贈与をする場合、税率が非常に高いということがネックとなっていました。しかし、上記に挙げた「相続時精算課税制度」や、年間110 万円まで（1 人につき）が控除される「暦年課税制度」などを積極的に活用することにより、子供の教育費用や家の購入などで「おカネ」が必要な時期に、効果的に資産を承継することができます。また、相続人が生前にご自身の意思で資産を分けることができますので、将来に遺恨を残す可能性が少なく、相続人・被相続人それぞれの家庭が円満な生活を送ることが期待できるでしょう。

●特集１．遺言を残すよりも｢贈与｣を上手に活用して土地の有効活用を！ PART１
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico2/?content_id=15
●特集２．遺言を残すよりも｢贈与｣を上手に活用して土地の有効活用を！ PART２
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico2/?content_id=16

上記で触れましたが、日本人の平均寿命が飛躍的に伸びている背景の中で、認知症などの高齢化社会特有の病気も社会問題となっています。賃貸経営など不動産の有効活用で収入を得ている経営者が、認知症を患った場合、各種契約行為をはじめ、多くの問題を同時に抱える事になります。例えば賃料や経費を管理しているオーナー名義の銀行口座も、法律に則り非常に手間のかかる手続きを行わなければ、たとえご家族といえども、口座にある｢おカネ｣を安易に動かすことはできません。
その一方で、病気の治療費や介護費用、賃貸物件の維持管理にかかわる費用など、必要な支出は待ったなしでご家族を襲います。そのような事態にならないためにも、オーナー様が元気なうちに、承継問題を含めたライフプランに関することなどを、ご家族で話し合われる事がとても重要なのです。

●特集3. ある日突然元気だった親が「認知症」など高齢者特有の病気を患ったら･･･
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico2/index.php?content_id=19

		相続や贈与といった資産税に関する税金の問題や資産承継に関する問題は、資産税に詳しい税理士や、不動産問題に詳しい弁護士に相談することが解決の近道です。住友不動産の無料相談( 初回) をお気軽にご活用ください。    ■ご相談はこちらをクリック！

2009 年12 月8 日に閣議決定した「明日の安心と成長のための緊急経済対策」において、「エコ住宅の建設」・「エコ住宅へのリフォーム」に対して住宅版エコポイントを発行する制度の創設が掲げられ、2010 年１月28 日の第２次補正予算が成立。いよいよ３月８日より申請がスタートします。

●住宅版エコポイントについてのお問合せはこちらからお気軽に！
https://sec2.sumitomo-rd.co.jp/apartment/contact/modules/ccenter/?form=4
●住宅版エコポイントの概要について
http://jutaku.eco-points.jp/constructor/
●国土交通省 住宅版 エコポイントホームページ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000017.html

ご縁があってお施主様からご指名いただいた建築依頼は、自分ができることのすべてを注ぐことで、素晴らしい｢作品｣に仕上がり喜んでいただけるものと考え、取り組んでいます。

東京都足立区千住に、昭和の香りが残る木造長屋があり、その再開発のお手伝いをさせていただきました。右記の写真が建て替え前、上記の写真が建て替え後の写真です。

ご所有のされていた土地、( 約400 坪) の概要は、ご自宅の他、長屋の賃貸と駐車場として活用されていました。最近では東京の下町でもほとんど見かけなくなった長屋の賃貸ですが、古くからの入居者で賃料も低く、収益性に問題があります。更に、かなり老朽化していることから、建物の安全性も大きな問題です。北千住は、JR や地下鉄が交差し、首都圏への便も良く、再開発をすることで、収益性が確実に上がる見込みがありましたので、建て替えのご提案をさせていただきました。建て替えに際して一番の難問が、ご親族間の権利関係。都内で400 坪の土地をご所有されていることから、相続税対策も重要で、土地所有者のお母様はもちろん、家業を継いでおられるご長男様をはじめ、ご家族の方全てのご協力なしでは、計画自体が成り立つ話ではなく、何度も断られながらも、粘り強く再開発をすることの利点をご説明をさせていただき、無事ご契約をしていただく運びとなりました。将来の相続に備え、土地の文筆や融資の問題。また長屋賃貸の入居者がご高齢なこともあり、立ち退き問題など、着工前の折衝や作業も非常に苦労をしました。オーナー様と出会ってから建物が完成するまでに約３年。完成お引渡しの際には、オーナー様にも大変喜んでいただき、私自身も達成感でいっぱいとなり大きな感激を覚えました。

オーナーのＫ様は、事業用として活用されていた遠方の資産を整理して、ご自宅から近くに所有していた築30 年を超えたアパートの隣地を、｢事業用資産の買い換え特例｣を活用して購入。買い足した土地と合わせ、老朽化アパートの建て替えをご検討されていました。当初は、広めの1Ｋ×６戸のプランでご提案を行っていましたが、Ｋ様のご要望は８所帯で居室部分を７帖確保すること。オーナー様のご要望にお応えできるよう、弊社プランナーと、夜を徹してプラン構築を行い、ご要望に添えるプランニングが出来上がりご提案をさせていただきました。ご契約後も、住友不動産の賃貸住宅の実例現場を数多くご覧いただき、プランも幾度となく調整しながら最終案が固まりました。オーナー様が、間取りについて我々にまかせきりというスタンスではなく、自らも勉強され意見を闘わせた事で、より良い賃貸住宅が完成したと思います。完成後は、すぐに満室となり大変喜んでいただきました。

東京都渋谷区の｢カーサ渋谷本町｣
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=95


●その他に私（高萩）が携わらせていただいた物件


｢コモド北千住｣写真左
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=37

｢H 様戸建て賃貸住宅｣写真右
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=116

住友不動産の賃貸住宅実例集
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index2.php

賃貸経営は事業です。オーナー様を取り巻く環境や将来設計などを充分に話し合い、しっかりとした収支計画の基にしたプランをご提案することが最良な考え方だと思っています。

東京メトロ丸の内線の｢新中野｣駅より徒歩5分という好立地にあったご実家のご売却を検討されていたＳ様ですが、土地の有効活用を行うには最適な環境であることに着目して、賃貸経営にお考えをシフトされました。
当該計画地の中野は、賃貸市場でも人気のエリア。本計画では、オーナー様の取り巻く環境や将来設計、また賃貸経営に対するお考えをじっくりお伺いして、敷地にゆとりを持たせた１K×６戸の計画でご提案をさせていただきました。賃貸住宅の新築プランを構築する際、収入額ばかりに目を配り、戸数を増やすことだけに考えが行きがちですが、思い切って戸数を抑えることで、建築費用を軽減でき、過度な借金をすることもなくなりますので、安定した収支計画が実現することもあり、この考え方もひとつの方法だと思います。

本計画は、長年お住まいになったご実家だった敷地での計画。建築の為に古家を解体処分を行いますが、当然家財道具などにもご愛着があり、単に処分するだけではなく、「残すもの」「処分するもの」を、オーナー様とご相談しながら作業をすすめました。

計画を進めるにあたり、「融資」を受ける事になりますが、賃貸住宅の建築となると、融資額も大きなものとなる為、不安を持たれることも当然です。借金に対しての不安や懸念といった問題も、将来的にも安定した収支プランが見込めることや、融資自体の手順なども丁寧にご説明させていただき、快くご契約をいただくことができました。

外構プランを含む全体のプランニングでは、近隣住民の方々に配慮して、隣地との距離やゆったりとした植栽スペースを確保したゆとりある建物の配置とし、 ｢ゆとりある建物の配置｣と｢外観のデザインや質感｣を実現。 植栽を巧みに配置した外構計画により、近隣の競合物件にはない差別化された賃貸住宅が完成し、オーナー様には大変喜んでいただきました。

東京都中野区の｢シーエリナ５｣
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=108

｢エスポワール｣写真上段左
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｢シェルコート｣写真上段右
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=36

｢アークコート｣写真下段左
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=78

｢サンライトコート｣写真下段右
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index.php?content_id=53

住友不動産の賃貸住宅実例集
http://www.j-urban.jp/apartment/modules/pico/index2.php

 
都市型の賃貸住宅はまさに２×４工法が最適！
２×４工法はＲＣ造や鉄骨造と比較しても、外観、性能共に見劣りなく建築することができることと、賃貸経営にとってはとても重要な建築コストも他の工法と比較して割安に抑えることができるのが、最大の魅力のひとつです。
減価償却期間２２年で短期間での節税効果が享受できる点や、 建物にかける火災保険料もＲＣ造や鉄骨造と同様の保険料率。必要経費も抑えることができます。