はじめての確定申告

確定申告とは、1月1日から12月31日までに発生した所得を計算して、翌年2月16日から3月15日までの間に、税務署に対して納税する金額を自ら申告する手続きのことです。会社員の場合は、企業が源泉徴収によって給与から天引きして納税していますので、個別に確定申告をする必要はありませんが、アパートやマンションを建てて大家となると、たとえ会社員であったとしても、自ら確定申告をしなければなりません。

賃貸経営において、申告対象となるのが「不動産所得」です。不動産所得には、毎月の家賃や共益費のほか、契約時に受領する礼金や返還しない権利金、更新料などが含まれます。

賃貸経営によるメリットの一つに、確定申告をすることによる「税金の還付」というものがあります。普通に考えると、毎月家賃収入が得られるのであれば、その分不動産所得が増えるわけですから、所得税や住民税も高くなるのでは？と思われるかもしれませんが、実はここが賃貸経営の節税ポイントなのです。

不動産所得は損益通算が可能

前述の通り、不動産所得とは“不動産収入から不動産の管理に必要な経費を引いた残りの金額”のことです。つまり経費が収入を上回った場合は、帳簿上「赤字」となります。
実は、この赤字は他の所得と損益通算が可能なため、給与所得などからこの赤字分を差し引いて申告することができるのです。ですから、合計の所得額が低くなり、結果的に発生する所得税や住民税が安くなるのです。

会社員の場合は既に源泉徴収されていますので、この確定申告をすることで支払い過ぎた税金を税務署から返してもらうことができます。これを「還付」と言います。

必要経費として認められるものとは

不動産所得の計算において、必要経費として認められる項目には以下のようなものがあります。

この中で一番ポイントになるのが、「建物の減価償却」です。
減価償却とは、簡単に言うと建物の劣化分に対して計上する費用で、建物の構造によって耐用年数が定められており、それに沿って減価償却率が決まっています。

この減価償却費は俗に「魔法の経費」とも呼ばれています。その理由は、減価償却費として経費計上しているものの、実際にその金額が財布からなくなっているわけではなく、あくまで帳簿上赤字にできるからです。

例えば、1億円の木造アパートの場合、年間の減価償却費だけで約460万円にも上ります。ですから、この減価償却という経費があるおかげで、帳簿上は赤字計上になり、その赤字分をその他の所得から差し引くことができるため、最終的に所得税や住民税が安くなるという仕組みです。